פסק-דין בתיק ת"א 000829/97

1. מבוא:

במרכזה של התובענה שבפני מחלוקת בדבר תוכנו של מסמך אשר נחתם בין הצדדים ביום 6.9.93, נושא כותרת "זיכרון דברים", למכירת מגרש המצוי בפתח-תקווה (להלן: " זיכרון הדברים" או " ההסכם"). בלב המחלוקת מצויה השאלה, האם הותנו התשלומים על פי ההסכם באישורה של תוכנית בניין עיר פ"ת/12/1268 (להלן: " התב"ע") המתייחסת למגרש הרלבנטי ואשר הופקדה קודם לכן.

2. הצדדים:

התובעת הינה חברה הרשומה כדין בישראל והעוסקת בביצוע עבודות אלומיניום ונגרות בענף הבנייה. הנתבע מס' 1 (להלן: " הנתבע") הינו עו"ד ובעליהן של שליש מהזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 14 בגוש 6355 (להלן: " המקרקעין"). הנתבעים מס' 2 ו-3 הינם אחותו ואחיו של עו"ד רוזנברג וכל אחד מהם מחזיק בשליש מהזכויות במקרקעין.

כבר בשלב זה מן הראוי לציין, כי רק בסיכומיהם העלו הנתבעים טענה בדבר העדר עילת תביעה כנגד נתבעים 2 ו-3. לפיכך לא מצאתי לנכון לדון בטענה זו, שכן היא בגדר הרחבת חזית אסורה.

2. העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת:

ההסכם:

העובדה המרכזית עליה מסכימים הצדדים היא כי ראו בזיכרון הדברים הסכם מחייב.

ההסכם הוא למעשה טופס סטנדרטי המתייחס למכר דירת מגורים עליו הוסיפו הצדדים תוספות בכתב יד. בהסכם מופיע הנתבע כמוכר והתובעת, באמצעות מנהליה, ה"ה יגאל רז ויהודה סולטניק, כקונה. מחיר הקרקע נקבע לסך של 2,900,000 דולר ארה"ב, לפי חישוב של 58,000 דולר ארה"ב ליחידת מקרקעין כפול 50 יחידות. ההסכם כלל גם התחייבות של התובעת לבנות עבור הנתבע שמונה קוטג'ים תמורת סך של 100,000 דולר ארה"ב ליחידה.  במסגרת ההסכם קבעו הצדדים כי במעמד חתימתו תשלם התובעת לנתבע סך של 90,000 דולר ארה"ב. הצדדים מסכימים כי בפועל שילמה התובעת, במעמד החתימה, סך של 100,000 ש"ח בלבד. התשלום השני, בגובה 950,000 דולר ארה"ב נקבע ליום 14.10.93 והתשלום הבא אחריו, בסך 100,000 דולר ארה"ב, נקבע ליום 31.12.93. עוד נקבע, כי המפר את ההסכם ישלם למקיים פיצויים בסך 10% מהמחיר וכי חוזה מפורט ייערך עד ליום 14.10.93. בתחתית המסמך צוין כי במידה והקונה יתחרט תוך חודש ימים תחולט המקדמה בסך 100,000 ש"ח.

עובדות רלבנטיות לאחר כריתת ההסכם:

נכון ליום 13.10.93 לא אושרה התב"ע המתייחסת למקרקעין. בדיעבד הסתבר כי ביום 28.9.93 הגיש הנתבע התנגדות לאישור התב"ע בשם הנתבעים. בהמשך הוגשו התנגדויות נוספות על ידי גורמים נוספים.

לטענת התובעת, אשר לא הוכחשה על ידי הנתבעים בכתב הגנתם, לאחר יום 31.10.93 קיימו מנהלי התובעת מספר ישיבות עם הנתבע במסגרתן שב והבהיר להם, כי ההתנגדות שהוגשה לתב"ע הינה טכנית והתחייב לגרום להסרתה תוך ימים ספורים.

ביום 22.12.93 קיבלה התובעת מכתב הדורש ממנה לשלם את מלוא התמורה בגין המקרקעין תוך 24 שעות. במכתב מיום 23.12.93 דחתה התובעת את האמור במכתב זה והבהירה לנתבע כי תשלם את יתרת התמורה מיד עם אישור התב"ע. על מכתב זה לא הגיב הנתבע.

לטענת התובעת, אשר לא הוכחשה על ידי הנתבעים בכתב הגנתם, גם לאחר קבלת מכתב הנתבע מיום 22.12.93, התנהלו מגעים בין הצדדים, במסגרתם עמדה התובעת על קיום ההסכם. כך, למשל, ביום 26.4.94 העביר ב"כ התובעת, עו"ד גולדשמיט,  טיוטת הסכם לנתבע.

מאמצע שנת 1994 ועד חודש ינואר 1997 שרר נתק בין הצדדים.

הליך קודם אשר התנהל בין הצדדים ביחס למקרקעין:

ביום  28.5.95 נרשמה, לבקשת התובעת, הערת אזהרה על חלקו של הנתבע במקרקעין.

ביום 7.1.97, לאחר שנודע לנתבע כי התובעת רשמה הערת אזהרה על חלקו במקרקעין, פנה הנתבע, באמצעות ב"כ, אל התובעת, בדרישה למחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובתה, לאחר שלטענתו פג תוקף ההסכם בין הצדדים. בין הצדדים התנהלה תכתובת, במסגרתה דחתה התובעת את טענות הנתבע, תוך שהיא טוענת כי זיכרון הדברים לא בוטל מעולם והוא שריר וקיים. במצב דברים זה, הגישו הנתבעים ביום 31.3.97 את המרצת פתיחה 484/97, במסגרתה ביקשו מבית המשפט להורות על מחיקת הערת האזהרה שרשמה התובעת על חלקו של הנתבע במקרקעין. במסגרת תצהיר התשובה אשר ניתן מטעמה, טענה התובעת כי היא מעולם לא נסוגה מהעסקה ומעולם לא הודיעה לנתבע על חזרתה ממנה.  במסגרת הדיון בהמרצת הפתיחה נענתה התובעת להמלצת בית המשפט (כב' השופט זפט) והסכימה למחיקת ההערה. כב' השופט זפט הורה על מחיקת הערת האזהרה, מבלי לקבוע ממצא כלשהו לעניין המחלוקת בין בעלי הדין (ראה פסק דין מיום 27.5.97).  

הודעת הביטול מטעם התובעת והגשת התובענה שבפני: